不動産

不動産

藤沢総合法律事務所で取り扱う不動産に関する業務について、ご案内します。

借主に対する請求連帯保証人に対する請求契約解除滞納家賃の回収・建物明渡などを紹介しております。

不動産に関することでお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。

 

滞納家賃の回収・建物明渡

 

借主に対する請求

 

1. 配達証明付内容証明郵便による催告

家賃の支払いは、賃貸借契約における借主の最も基本的な義務ですから、借主がこれを怠たった場合は、賃料不払いを理由として契約解除をすることが可能です。
そこで貸主としては、家賃の滞納があった場合、ただちにこれを支払うように催告をして、解除の準備をすることができます。

借主のほうでは家賃を支払う工面がついているのに、貸主側は何もしないだろうと甘く見て支払いを渋っているだけの場合は、直ちに賃料を支払ってくる可能性は十分あります。

契約解除や強制執行による明け渡しの可能性を示されると、動揺して滞納家賃を払ってくる借主も多いのです。

裁判の証拠とするために、最終的に契約を解除して明け渡しを求める場合には必ず内容証明郵便にするべきです。その場合、弁護士名での内容証明郵便の方が効果的です。

その場合、必ず相手との交渉を伴うので、当事務所では弁護士名での内容証明郵便を送付するだけという依頼は一切受け付けておりません。この場合の弁護士費用はこちら。

※相手が滞納家賃を支払うと約束してきた場合、書面に残しておく
貸主側の働きかけによって、相手が滞納家賃を支払うと約束してきた場合には、必ず書面に残しておくべきです。
たとえば「私は、貴殿から賃借している○○の滞納家賃○○円を、○月○日までに支払うことを約束し、これに反した場合は、何ら催告なく賃貸借契約を解除されても異議はなく、この場合ただちに本件建物を明け渡します」という文言を入れた念書を取っておくのです。
契約の解除が有効だと認められるためには、信頼関係の破壊があったという事実が必要ですが、滞納家賃の支払いを約束しておきながらそれを破ったということになれば、それだけで信頼関係の破壊の裏付けになり、訴訟を有利に戦えることになるからです。

2. 催告しても借主が滞納家賃の支払いに応じない場合

早期に民事訴訟を提起して、明け渡しと同時にこれまでの滞納家賃と解除後の使用料を損害金として請求することになります。

この場合、借主のなかには、何とかして明け渡しを阻止しようとして、滞納家賃を払ってくる人も出てきます。

3. 勝訴しても借主が滞納家賃を支払わない場合

裁判で貸主が勝訴しても、借主が滞納家賃を払わない場合は、強制執行することになります。

借主が部屋を明け渡し済みであれば、強制執行により滞納家賃の支払いをさせることが可能です。
また、明け渡さずに居座り続けるのであれば、強制執行によって滞納家賃の支払いと明け渡しを実行することになります。部屋にある動産(家具や貴重品等)を換価して滞納家賃に充当することが出来ます。

連帯保証人に対する請求

 

1. まずは借主本人に支払いを督促

賃貸借契約を結ぶ際には、通常、連帯保証人がつけられます。ですから、貸主は法律上、連帯保証人にも滞納家賃を請求することができます。

とはいえ、借主側としては家賃を滞納している事実を知られたくないのが通常ですから、いきなり連帯保証人に滞納家賃を請求されると、態度を硬化させ、逆効果の場合もあります。
ですから、まずは借主本人に支払いを督促すべきです。そこで「連帯保証人の方にも連絡します」といえば、借主は家賃滞納の事実を知られまいと真剣に金策する可能性が高くなります。このような圧力のかけ方は債権回収の基本であります。

2. 法的な措置に移行

話し合いで借主本人はもちろん、連帯保証人からも家賃を回収できなければ、あとは法的な措置に移行します。この場合は先に述べた民事訴訟に加え、連帯保証人にも滞納家賃の支払いを求めて、借主と連帯保証人を、両方一緒に被告として提訴することになります。

滞納家賃を理由にした契約解除

建物の賃貸借契約は、売買契約とは異なり、一回限りの関係ではありません。契約が数カ月から数年間続くことが想定される継続的契約であることから、両者の信頼関係が不可欠です。 そうである以上、これを解除するには、信頼関係が破壊されたという事情が必要になるのです。 一般的には3ヶ月の家賃の滞納が契約の解除ができる一つの目安と言われていますが、信頼関係の破壊については、不払いの理由、不払いの金額、不払いの期間、不払いがあってもその後法務局に供託の手続をし続けているか、など様々な事情を考慮して裁判所が判断しますので、3ヶ月の滞納家賃があれば、必ず契約の解除が認められるわけではありません。

そこで、賃貸借契約書に、「1カ月でも賃料の不払いがあった場合は、催告なしに賃貸借契約を解除できる」という一文を入れる場合があります。この場合、1か月の滞納家賃で契約を解除して借主に出て行ってもらうことはできるのでしょうか?

この場合、1ヶ月の滞納家賃を理由に契約を解除することはできません。 また、判例(最高裁判所/昭和43年11月11日)では、このような取り決めは「催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合」にのみ有効としていることから、催告なしによる契約解除は認められません。 この場合、貸主が契約を解除する場合には、ある一定の期間(およそ7日以内)を定めて、その期間内に家賃を支払うよう借主に請求することが望ましいのです。

以上みてきましたように、解除を行う場合は、解除の意思表示すなわち通知をする必要があります。 その際、解除通知の内容や相手に届いた日付に争いが生じないよう、配達証明付き内容証明郵便で解除通知を送付することが必要になります。

建て替えのための建物明渡

建替えのための建物を明け渡してもらいたいときは、どうすればいいのですか?

賃借人に契約違反がない場合、賃貸借契約の終了を待って、賃貸借の更新を拒絶して、賃貸借契約を終了させる必要があります。
この場合、賃貸人は
①期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に更新拒絶の通知をすること
②①の更新拒絶通知に「正当事由」があること
③賃貸借期間満了後、引き続き賃借人が建物の使用を継続する場合には、遅滞なく異議を述べることが必要です。この場合の通知も後に争いにならないように配達証明付き内容証明郵便で通知することが必要です。

どのような場合に「正当事由」があるといえるのでしょうか?

「正当な理由」については、
① 貸主・借主が建物を必要とする事情
② 貸し借りのそれまでの経過
③ 建物の利用状況
④ 建物の今の状況
⑤ 立退き料
を考慮して判断されます。

このうち、①は居住の必要性や営業の必要性です。
貸主側は新しいマンションに建て替えたいだけですので、アパートを使用する必要性はあまり認められません。
もっとも、新しく建て替えたマンションからの賃料収入が生計の唯一の手段である場合は、貸主にもこの建物を使用する必要性があるといえます。

次に、②は貸し借りをした事情や、家賃の相当性、契約期間中に賃料不払いや信頼関係を破壊する行為があったかどうかなどです。ただし、ここで留意したいのは、借主が建て替えのことをいつ知ったか、借主が、将来的にアパートが取り壊されることを知ったうえで借りていた場合には、「明け渡し」を拒めない可能性があります。

③は、借主が契約違反などをせず、有効に部屋(建物)を使っていたかどうか、が考慮されます。

④は、建て替えの必要性の有無、また、社会的・経済的効用が十分あるか否かという点から判断されます。

立退料として、いくらくらい提示すればよいのですか?

立退料は、正当事由を補強される重要な要素であるとされています。
立退料の算定には、一般的には、不動産鑑定士などの専門家に算定を依頼して行っています。当事務所には顧問として不動産鑑定士が在籍しています。お気軽にお問い合わせください。

立退料は、借主・貸主の事情、地域などにより異なりますが、借地権の場合には、契約解除などの問題ないものであれば、土地価格の6割〜8割の目安はあります。
商業地での立退料の相場は更地価格の2割前後でしょう。
以上の基準とは別に、今まで支払った家賃の全てと同額を立退料とするものがあります。

勝手に鍵を取りかえることはできますか?

家賃の滞納を理由に賃貸借契約を解除しましたが、賃借人が建物の明渡しをしません。
賃貸借契約書には「契約が解除された場合には、賃貸人は賃借人の承諾を得ずに建物内に立ち入り適当な処置をとる」と定められていますので、建物内に立ち入り、鍵を取り替えることはできますか?

このような特約は自力救済禁止の原則に違反し無効です。
よって、勝手に建物内に立ち入り、鍵を取り替えることは原則としてできません。

この場合、自力救済は違法ですから、賃借人から損害賠償請求される恐れが生じるほか、刑事的には住居侵入罪の対象となります。

残置物を勝手に処分できるのか?

賃借人は建物を明け渡したものの、家具や本などは残したままでした。
賃借人に連絡をとりましたが、連絡がとれません。
このような残置物は賃貸人の方で勝手に処分することはできますか?

この場合も自力救済禁止の原則に違反します
勝手に処分すると、賃借人から損害賠償請求されるほか、器物損壊罪で刑事告訴される危険があります。

賃貸人が処分するためには、賃借人から残置物の所有権を放棄する書面をもらう必要があります。
書面をもらえない場合は法的手段をとる必要があります。
建物明渡しの強制執行の目的はあくまで「建物」ですので、建物の中の動産は強制執行の対象となりません。

そこで、建物明渡執行の申立てと同時に延滞賃料等の金銭債権に基づいて動産執行の申立てを行っておき、建物の中の動産を差し押さえて、明渡しの強制執行の日に競売(売却)する方法をとるのが通常です。
この方法を行う場合は、延滞賃料債権についても債務名義を得て、強制執行の申立てを行う必要があります。

執行の費用はどれくらいかかるのでしょうか?

執行の費用として、主に以下のものがあります。

①裁判所への予納金
金額は裁判所によって異なりますが、債務者1人、物件1つの場合で6万〜7万、債務者1人または物件が1つ増すごとに2万円〜3万円が加算されます。予納金は、執行官の手数料、旅費などにあてられます。

②執行補助者などに払う費用
執行補助者とは、強制執行を行うにあたり、実際に荷物を搬出・保管する業者のことをいいます。
通常は、賃貸人側で利用する執行補助者をあらかじめ決めておくのですが、利用する執行補助者が決まっていない場合には、執行官が執行補助者を紹介してくれます。
執行補助者に対して支払う報酬は、部屋の広さや荷物の量によっても異なりますが、15万円程度から、多いときには50万円を超える場合もあります。

なお、執行にかかった費用は裁判所に執行費用等確定処分の申立てを行い、確定処分の決定があると相手に請求できることになりますが、家賃を滞納しているような借主ですから、資力がなく実際は費用倒れになることが少なくありません。

建物明渡しの良い方法は?

賃貸借契約終了による建物明渡しは立退料を払う必要があるなど大変です。
他に何か良い方法はありますでしょうか。

この場合、定期借家契約を結べば、契約更新せずに期間満了により契約を終了させることができます。

手続きとしては、公正証書による等書面で契約をすると共に、賃貸人はあらかじめ賃借人に対して契約の更新がなく、期間の満了により建物賃貸借契約が終了することを記載した書面を交付して説明する必要があります。
このようにあらかじめ、建物の建て替えが予定される場合や転勤などによりまた貸家を使う必要が生じる場合には、事前に定期借家契約を締結することをおすすめします。

家賃の増額

賃借人が増額に応じません

賃借人に賃料の増額をお願いしましたが、賃借人が増額に応じません。どうすればよいでしょうか?

すでに契約を締結している以上、最初に取り決められた賃料を双方が守らならなければならないのが原則です。
しかし、賃料相場が変動し、近隣賃料と比較して、賃料が高い状況になった場合は、家賃の増額を請求することが可能です。

その場合、裁判所に調停を申し立てる必要があります。
調停手続で合意に達しない場合には、賃料増額請求訴訟を提起することになります。訴訟では、不動産鑑定士の鑑定評価に基づき、裁判官がその他の事情を考量して、最終的に相当賃料がいくらかを判断します。

当事務所には顧問として不動産鑑定士が在籍しています。お気軽にお問い合わせください。

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