不動産問題
このようなお悩みは
ありませんか？
- 賃料の滞納を続けている借主に出て行ってもらいたい。
- 滞納家賃を理由とした契約解除はできるのか。
- 建て替えのための建物明渡しについて、借主の同意が得られない。
- 立退料をいくらくらいに設定すればよいかわからない。
- 家賃の増額を検討しているが、借主の同意が得られない。
滞納家賃の回収・建物明渡
借主に対する請求
1.配達証明付内容証明郵便による催告
家賃の支払いは、賃貸借契約における借主の最も基本的な義務です。借主がこれをおこたった場合は、賃料不払いを理由とした契約解除ができます。貸主として、家賃の滞納があった場合はただちにこれを支払うように催告をしたうえで、解除の準備が可能です。このとき、借主のほうでは家賃を支払う工面がついているのに「貸主側は何もしないだろう」と甘く見て支払いを渋っているだけの場合は、直ちに賃料を支払ってくる可能性は十分あります。契約解除や強制執行による明け渡しの可能性を示されると、動揺して滞納家賃を支払ってくる借主も多いのです。
裁判の証拠とするために、最終的に契約を解除して明け渡しを求める場合は必ず内容証明郵便にしましょう。さらに、弁護士名での内容証明郵便のほうが効果的です。ただし当事務所では弁護士名での内容証明郵便を送付するだけという依頼は一切受け付けておりません。必ず相手との交渉を伴うものだからです。
相手が滞納家賃を支払うと約束してきた場合、書面に残しておく
貸主の働きかけによって、相手が滞納家賃を支払うと約束してきた場合には、必ず書面に残しておくべきです。たとえば「私は、貴殿から賃借している○○の滞納家賃○○円を、○月○日までに支払うことを約束する。これに反した場合は何ら催告なく賃貸借契約を解除されても異議はなく、この場合ただちに本件建物を明け渡す」という文言を入れた念書を取っておきましょう。
契約の解除が有効だと認められるためには、信頼関係の破壊があったという事実が必要です。滞納家賃の支払いを約束しておきながらそれを破ったということになれば、それだけで信頼関係の破壊の裏付けになります。訴訟を有利に戦えますので、必ず書面に残しておいてください。
2.催告しても借主が滞納家賃の支払いに応じない場合
早期に民事訴訟を提起して、明け渡しと同時にこれまでの滞納家賃と解除後の使用料を損害金として請求します。そうすると、借主の中には、何とかして明け渡しを阻止しようとして滞納家賃を払ってくる人も出てきます。
3.勝訴しても借主が滞納家賃を支払わない場合
裁判で貸主が勝訴しても借主が滞納家賃を払わない場合は、強制執行をします。借主が部屋を明け渡し済みであれば、強制執行により滞納家賃の支払いをさせることが可能です。また明け渡さずに居座り続けるのであれば、強制執行によって滞納家賃の支払いと明け渡しを実行することになります。部屋にある動産（家具や貴重品など）については、換価して滞納家賃に充当可能です。
連帯保証人に対する請求
1.まずは借主本人に支払いを督促
賃貸借契約を結ぶときは、通常、連帯保証人がつけられます。そのため貸主は法律上、連帯保証人にも滞納家賃の請求が可能です。しかしながら、借主側としては家賃を滞納している事実を知られたくないものではないでしょうか。いきなり連帯保証人に滞納家賃を請求してしまうと態度を硬化させ、逆効果の場合もあります。
そのため、まずは借主本人に支払いを督促すべきです。そこで「連帯保証人にも連絡します」と言えば、借主は家賃滞納の事実を知られまいと真剣に金策する可能性が高くなります。このような圧力のかけ方は債権回収の基本です。
2.法的な措置に移行
話し合いで借主本人はもちろん、連帯保証人からも家賃を回収できなければ、あとは法的な措置に移行します。この場合は先に述べた民事訴訟に加え、連帯保証人にも滞納家賃の支払いを求めて、借主と連帯保証人の両方を被告として提訴することになるでしょう。
滞納家賃を理由にした契約解除
建物の賃貸借契約は、売買契約とは異なり、一回限りの関係ではありません。契約が数か月から数年間続くことが想定される継続的契約であることから、両者の信頼関係が不可欠です。そうである以上、これを解除するには「信頼関係が破壊された」という事情が必要になります。
一般的には3か月の家賃の滞納が、契約の解除ができる一つの目安と言われています。ただし信頼関係の破壊については、不払いの理由、不払いの金額、不払いの期間、不払いがあってもその後法務局に供託の手続きをし続けているか、などの様々な事情を考慮して裁判所が判断するものです。3か月の滞納家賃があれば、必ず契約の解除が認められるわけではありません。
1か月の滞納家賃を理由に契約を解除できますか？
そこで、賃貸借契約書に「1か月でも賃料の不払いがあった場合は、催告なしに賃貸借契約を解除できる」という一文を入れる場合があります。実際に、1か月の滞納家賃で契約を解除して借主に出て行ってもらうことはできるのでしょうか？
この場合、1か月の滞納家賃を理由に契約を解除することはできません。また判例（最高裁判所／昭和43年11月11日）では、このような取り決めは「催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合」のみ有効としており、催告なしによる契約解除は認められません。貸主が契約を解除する場合には、ある一定の期間（およそ7日以内）を定めて、その期間内に家賃を支払うよう借主に請求することが望ましいでしょう。
上述のとおり、解除を行う場合は解除の意思表示、すなわち通知をする必要があります。解除通知の内容や相手に届いた日付に争いが生じないよう、配達証明付き内容証明郵便で解除通知を送付しましょう。
建て替えのための建物明渡
建替えのための建物を明け渡してもらいたいときは、どうすればよいのですか？
賃借人に契約違反がない場合、賃貸借契約の終了を待って賃貸借の更新を拒絶し、賃貸借契約を終了させる必要があります。
この場合、賃貸人は以下の条件を満たさなければなりません。
- 期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に更新拒絶の通知をすること
- 1の更新拒絶通知に「正当事由」があること
- 賃貸借期間満了後、引き続き賃借人が建物の使用を継続する場合は、遅滞なく異議を述べること
通知する場合は後で争いとならないよう、配達証明付き内容証明郵便で通知しましょう。
どのような場合に「正当事由」があると言えるのでしょうか？
「正当な理由」については、以下5つの要素を考慮して判断されます。
- 貸主・借主が建物を必要とする事情
- 貸し借りのそれまでの経過
- 建物の利用状況
- 建物の今の状況
- 立退き料
1は居住の必要性や営業の必要性です。貸主側は新しいマンションに建て替えたいだけですので、アパートを使用する必要性はあまり認められません。もっとも、新しく建て替えたマンションからの賃料収入が生計の唯一の手段である場合は、貸主にもこの建物を使用する必要性があると言えます。
次に、2は貸し借りをした事情や、家賃の相当性、契約期間中に賃料不払いや信頼関係を破壊する行為があったかどうかなどです。ただしここで留意したいのは、借主が建て替えのことをいつ知ったかです。借主が将来的にアパートが取り壊されることを知ったうえで借りていた場合には、「明け渡し」を拒めない可能性があります。
3は、借主が契約違反などをせず、有効に部屋（建物）を使っていたかどうか、が考慮されます。
4は、建て替えの必要性の有無、また社会的・経済的効用が十分あるか否かという点から判断されます。
立退料として、いくらくらい提示すればよいのですか？
立退料は、正当事由を補強する重要な要素であるとされています。立退料の算定は、一般的には不動産鑑定士などの専門家に算定を依頼して行います。当事務所には顧問として不動産鑑定士が在籍していますので、お気軽にお問い合わせください。
立退料は借主・貸主の事情、地域などにより異なりますが、借地権の場合は、契約解除などの問題ないものであれば土地価格の6割〜8割が目安です。商業地での立退料の相場は、更地価格の2割前後でしょう。これらの基準とは別に、今まで支払った家賃の全てと同額を立退料とする場合もあります。
勝手に鍵を取り換えることはできますか？
家賃の滞納を理由に賃貸借契約を解除しましたが、賃借人が建物の明渡しを行わない場合、どのように対応すればよいのでしょうか。賃貸借契約書に「契約が解除された場合には、賃貸人は賃借人の承諾を得ずに建物内に立ち入り適当な処置をとる」と定められている場合、建物内に立ち入って鍵を取り替えられるのではないか、と考える場合もあるでしょう。
しかしながら、このような特約は自力救済禁止の原則に違反し無効です。そのため、勝手に建物内に立ち入り、原則として鍵を取り替えることはできません。賃借人から損害賠償請求される恐れが生じるほか、刑事的には住居侵入罪の対象となるため注意してください。
残置物を勝手に処分できますか？
賃借人は建物を明け渡したものの、家具や本などは残したまま。賃借人には連絡がとれない。このような残置物は賃貸人が勝手に処分できるのか、という問題についても、自力救済禁止の原則に違反するため処分できません。勝手に処分すると賃借人から損害賠償請求されるおそれがあるほか、器物損壊罪で刑事告訴される危険性があります。
賃貸人が処分するためには、賃借人から残置物の所有権を放棄する書面をもらう必要があります。書面がもらえない場合は法的手段をとりましょう。建物明渡しの強制執行の目的はあくまで「建物」ですので、建物の中の動産は強制執行の対象となりません。そこで、建物明渡執行の申立てと同時に延滞賃料などの金銭債権に基づいて動産執行の申立てを行っておき、建物の中の動産を差し押さえて、明渡しの強制執行の日に競売(売却）する方法をとるのが一般的です。この方法を行う場合は、延滞賃料債権についても債務名義を得て、強制執行の申立てを行う必要があります。
執行の費用はどれくらいかかるのでしょうか？
執行の費用として、主に以下のものがあります。
1.裁判所への予納金
金額は裁判所によって異なりますが、債務者1人、物件1つの場合で6〜7万円、債務者1人または物件が1つ増すごとに2〜3万円が加算されます。予納金は、執行官の手数料、旅費などに当てられます。
2.執行補助者などに支払う費用
執行補助者とは、強制執行を行うにあたり、実際に荷物を搬出・保管する業者のことを言います。通常は、賃貸人側で利用する執行補助者をあらかじめ決めておくのですが、利用する執行補助者が決まっていない場合は、執行官が執行補助者を紹介してくれます。執行補助者に対して支払う報酬は、部屋の広さや荷物の量によっても異なりますが、15万円程度から、多いときには50万円を超える場合もあるでしょう。
なお、執行にかかった費用は裁判所に執行費用など確定処分の申立てを行い、確定処分の決定があると相手に請求できることになります。しかし家賃を滞納しているような借主ですから、資力がなく実際は費用倒れになることが少なくありません。
建物明渡しの良い方法は？
賃貸借契約終了による建物明渡しは立退料を払う必要がありますが、定期借家契約を結べば、契約更新せずに期間満了により契約を終了させられます。手続きとしては、公正証書などの書面で契約をするとともに、賃貸人はあらかじめ賃借人に対して契約の更新がなく、期間の満了により建物賃貸借契約が終了することを記載した書面を交付して説明する必要があります。
このように、あらかじめ建物の建て替えが予定される場合や、転勤などによりまた貸家を使う必要が生じる場合には、事前に定期借家契約を締結することをおすすめします。
家賃の増額
賃借人が賃料の増額に応じません。どうすればよいでしょうか？
すでに契約を締結している以上、原則として双方ともに最初に取り決められた賃料を守らなければなりません。一方で賃料相場が変動し、近隣賃料と比較して賃料が高い状況になった場合は、家賃の増額を請求可能です。
その場合、裁判所に調停を申し立てる必要があります。調停手続で合意に達しない場合には、賃料増額請求訴訟を提起します。訴訟では不動産鑑定士の鑑定評価に基づき、裁判官がその他の事情を考量して、最終的に相当賃料がいくらかを判断します。当事務所には顧問として不動産鑑定士が在籍していますので、お気軽にお問い合わせください。
藤沢総合法律事務所の
特長
民事専門の事務所
当事務所は刑事事件は取り扱っておらず、民事専門の事務所です。
なかでも、力を入れているのが①相続・遺言②不動産問題③債務整理・債権回収④交通事故⑤離婚・男女問題です。
近年は社会が複雑化し、法もたびたび改正されます。そこで、業務の高度化・専門化・効率化を図るため、民事事件に特化することになりました。
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従来型の法律事務所では経済的利益を基準に弁護士費用を算出してきました。
ただ、紛争類型によっては経済的利益を基準に弁護士費用を算出するとお客様の負担が重くなることもあります。
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当事務所の営業時間は10時から18時ですが、事前にご予約いただければ、深夜・早朝・土日祝日相談にも対応いたします。
お客様のニーズに沿った解決
弁護士のイメージは法廷でやりあうというイメージが強いと思われますが、訴訟をすれば一番良い解決方法が得られるわけではありません。
場合によっては訴訟でなく、話し合いやADRでの解決を図った方が良い場合もあります。お客様の個性もいろいろ、事件の内容もいろいろですから、お客様のニーズ に沿った解決方法に取り組んでいきます。
お客様のプライバシーの保護
弁護士への法律相談をする場合、「他人に知られたくない」と思うのはもちろんです。
しかしながら、事務所スペースの問題で個別の部屋を設けることができないケースが多くあります。
そのため、当事務所では、個別の相談室を作ることで、できるかぎり、プライバシーを保護できるようにいたしました。
周囲の事を気にせず、お悩みをご相談できます。
有利不利の説明
たいていの事件では、お客様にとって有利な要素もあれば、不利な要素もあります。
弁護士とお客様は同じ方向を向いていないと、適正な解決を図ることはできません。
不利な要素に目をつぶって、問題解決にあたっていると、足元をすくわれることもあります。
そのため、不利な要素もきちんとご説明したうえで、問題解決に適切な解決方法を提案いたします。
相談だけでもOK
法律相談をしたからと言って、事件処理を弁護士に依頼する必要は全くありません。
相談だけで解決できる場合もありますし、弁護士を代理人としてたてると、かどがたち、場合によっては、紛争が激化する場合もあるからです。
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